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24.4월 노후도시 특별법이 시행되었다.

이 법 2조(정의)에서는 이법에서 정하는 노후도시를 아래와 같이 정의하고 있다.

1. “노후계획도시”란 대규모 주택공급 등을 목적으로 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업 등 대통령령으로 정하는 사업에 따라 조성 후 20년 이상 경과하고 면적이 대통령령으로 정하는 바에 따라 100만 제곱미터 이상인 지역으로 제6조에 따라 노후계획도시정비기본계획이 수립된 지역을 말한다.

위 정의를 근거로 해당 되는 지역은 아래와 같다고 한다.

서울: 개포, 목동, 상계, 중계, 중계2, 수서, 신내, 고덕, 가양 등 9곳

경기: 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동, 용인수지, 하남 신장, 고양 중산, 고양행신, 수원 정자 등 30곳이라고 한다.

참고: 정리된 사이트는 많지만, 일단 아래 링크를 참고

https://www.newsis.com/view/NISX20240131_0002611762

이중에서 현 용적률과 주변 아파트 시세 등을 봤을때, 이법으로 인해 실제 혜택 (재건축 가능한 단지)가 어떤 곳이 있는지 정리해 보려고 한다.

정리 방법은 아래와 같이 정리해 보고자 한다.

1. 현재 아파트 용적률 정리(250%이하로 한정)

2. 주변의 신규아파트 단지 시세( 주변 최근 지은 아파트 1000세대 이상)

3. 교통 접근성(역세권 등)

데이터로 정리해서, 어디가 투자 가치가 있을지 보겠지만, 결론은 ...아마

분당이매성지, 수지 진산마을 래미안 6차, 정도가 가능하지 않을까 싶다

그것도 저금리로 돌아서야 가능할 것 같다.

많은 자산은 상승과 하락을 반복한다
그러면서 사이클을 그린다

하지만 부동산은 상승기,하락기, 침체기를 한 사이클이라고 보는게 맞을것 같다
상승 후 급하락을 한 후 침체를 겪는 게 한 사이클인것 같다


다음 사이클이 과거 사이클 주기와 같은 주기를 그리고 사이클이 올지는 모른다

과거 사이클
2003~2005년 침체기
2005~2008년 상승기
2008~2014년 침체기
2015~2022년 상승기

내가 생각한 현 단계는 침체기다

하락기의 시작은 2022년 여름 경으로 보고 있고

지금은 하락기를 지나 침체기에 있는 것 같다.

침체기의 매물이 늘지 않도록 정부는 보유세경감을 추진하고 있다.

침체기의 끝은 상승기고, 정부의 취득세 감면, 양도세한시 유예 등 2014년경 취해졌던 조치가 취해질 거라고 예상한다.

상승기의 전제는 대출을 많이 받을수 있는 환경이다.

현 금리가 내려가는 시점, 가계부채가 다소 낮아지는 시점등을 고려시 

대략 다음정권이 오는 2028년경이 되어야 상승기가 오지 않을까 한다

물론 이런 모든 전제는 ...인구 감소등의 영향이 크지 않다는 전제다



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보유세>보유부담경감
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