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주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

[전문개정 2008. 3. 21.]

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

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1. 내용증명 보내기

내용증명은 우체국에서 보냅니다!

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2. 내용증명이 송달되지 않는 경우

내용증명이 송달되지 않는데에는 몇 가지 이유가 있습니다.

1) 폐문부재: 받을 사람이 없는 경우

2) 수취거절: 수령 거부

3) 주소불명: 번지를 기재하지 않았거나, 같은 번지에 호수가 많아서 주소를 찾을 수 없는 경우

4) 이사불명: 이사를 한 경우

5) 수취인 부재: 해당 주소에 상대방이 장기간 부재하는 경우

6) 수취인 불명: 수취인의 주소나 성명의 표기가 정확하지 않은 경우

사안에 따라 송달되지 않았을 때 할 일이 달라집니다!

3), 4), 6) 의 이유로 송달 불능이 된 경우:  주소 보정 (송달 가능한 주소로 보정해서 다시 보내기) 해야 함

1), 2), 5), 고의로 송달 거부한 경우 : 재송달 신청 (같은 주소지로 당시 송달하는 것, 이 경우 주민등록등본 등 소명자료와 함께 법원에 제출해야 함) 해야 함

재송달로도 수취인부재, 폐문부재로 송달되지 않을 경우 : 특별송달 신청 (우편집배원 아닌 법원의 집행관이 송달, 주민등록등본 등 소명자료와 함께 법원에 제출해야 함)

임대인 주민등록 초본 발급: 동사무소 반송된 내용증명+계약서 제시

공시송달이란? 

법원게시판 게시, 관보․공보 또는 신문 게재, 전자통신매체를 이용한 공시의 방법으로 그 사유를 공시하는 것을 말합니다(민사소송규칙 54조제1항).

원고가 일반적인 통상의 조사를 다했으나 피고의 주소, 거소, 영업소, 사무소와 근무장소, 기타 송달장소 중 어느 한 곳도 알지 못해 송달이 불가능한 경우에 하는 송달 방법으로, 다른 송달방법이 불가능한 경우에 한해 인정되는 최후의 송달방법입니다.

공시송달 신청하기

1) 송달받을 사람의 최후 주소지를 확인할 수 있는 자료(주민등록 등·초본)

2) 신청인이 송달받을 사람의 주거 발견에 상당한 노력을 한 사실 및 그럼에도 불구하고 이를 찾아낼 수 없었던 사실에 관해 신빙성 있고 최대한 자세히 작성한 소명자료(집행관에 의한 특별송달 결과 등)

위의 자료를 첨부해서 전자소송 홈페이지 내에서 신청하기 

공시송달의 효력발생시기

첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기지만, 같은 당사자에게 하는 그 뒤의 공시송달은 실시한 다음 날부터 효력이 생김. 

외국에 있는 상대방에 대한 공시송달은 2개월이 지나야 효력이 생김

<공시송달 필요서류>

1. 전세계약서

2. 내용증명,1,2차(우체국스티커붙은거)

3. 내용증명 1,2차 반송봉투

4. 내용증명 1,2차 등기우편배송조회(인터넷우체국 사이트 출력)

5. 등기사항증명서(등기부등본)

6. 임대인초본

7. 임차인신분증(???

스캔 vFlat

출처: 기획재정부>보도자료>「2024년 하반기부터 이렇게 달라집니다」 책자 발간

https://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000069505&menuNo=4010100

□ 1기 신도시(5곳❶)를 대상으로 선도지구❷공모 시행(6월), 제안서 접수, 평가 등을 거쳐 11월까지 선도지구를 선정할 계획❸(공모 6월, 선정 11월)
 
    ❶ 고양일산, 성남분당, 부천중동, 안양평촌, 군포산본

    ❷ 지역주민 동의여부, 정주환경 개선의 시급성, 도시기능 활성화의 필요성, 모범사례 확산 가능성 등을 고려하여 우선적으로 정비사업이 실시되는 곳

    ❸ 추진일정 : 공모 지침 확정·공고(6.25) → 선도지구 선정 제안서 접수(9월) → 평가 및 국토부 협의(10월) → 지자체가 선도지구 최종 선정(11월)

출처: hug주택보증공사

청구가능시점: 전세계약 해지 또는 종료 후 1월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때

[제출서류]

1. 1. 신분증 사본
2. 2. 확정일자부 전세계약서 원본 (은행이 보관중인 경우 사본 제출 가능, 오피스텔은 중개대상물 확인설명서 추가 제출)
3. 3. 주민등록등본 또는 초본 1부(임차권등기 접수일 이후 발급, 주소변동내역 포함)
4. 4. 인감증명서* 1부 + 인감도장 필수(*필요서류에 날인한 인감, 이행청구일자 기준 3개월 이내 발급된 것)
5. 5. 임차권등기명령결정문
6. 6. 주택임차권등기가 등재된 등기부등본
7. 7.
   • ① 보증사고 1의 경우 : 전세계약 해지 또는 종료를 증명하는 서류(전세계약 만기 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절 통지를 완료하였음을 증명하는 서류)
   • - 문자, 카카오톡 : 수신인 전화번호, 날짜가 표기되어야 하며 임대인의 답장이 있어야 합니다.
   • - 녹취록 : 수신인 전화번호, 통화 날짜가 표기되어야 하며, 공인 속기사가 작성한 녹취록이어야 합니다.
   • - 내용증명, 공시송달 : 도달여부 및 도달일자 확인을 위해 증명서류를 추가 제출하여야 합니다.(등기우편의 경우 배송내역 조회, 공시송달의 경우 법원 사건내역 조회 등)
   • - 전세계약 종료확인서, 중도해지 합의서 : 임차인과 임대인의 인감증명서(작성일 기준 3개월 이내 발급된 것), 신분증 사본 각 1부를 반드시 첨부하여야 합니다.
   • ※(중요)전세계약 종료확인서는 보증기간 만료일로부터 2개월 내에 공사에 제출하여야 합니다.(기간 경과 후 제출 시 보증이행이 거절될 수 있습니다.)
   • ② 보증사고 2의 경우 : 배당표 등 전세보증금 중 미수령액을 증명하는 서류
8. 8. 통장사본(안심대출인 경우 해당 대출은행 지점의 은행명의 통장사본)
9. 9. HUG안심대출 이외 전세자금대출을 받으신 경우 해당 전세자금대출 은행이 발급한 금융거래확인서 1부
10. 10. 공사 소정양식
    • ① 보증채무이행 청구서
    • ② 대위변제증서 등
11. 공사 양식 다운
12. 11. 기타 심사에 필요한 서류
13. ■ 유의사항개별
14. 심사내용에 따라 추가서류를 요청할 수 있음
15. 담당자 확인 전 임의 전출시 보증이행이 거절될 수 있음

전세 만기 3개월 전이다.

전세 연장을 원하지만, 2년 거주 계획은 없다. 6개월만 거주하다 자녀학년말 겨울방학에 다른 지역으로 이사할 계획이다.

그래서 묵시적갱신을 원한다.

그런데 임대인한테 연락이 왔다.
계속거주할지 묻는다.

이런 경우 갱신하겠다고 단순히 답하면 6개월 후 이사를 못하고 2년을 거주하게 될 수도 있다.
그래서 오히려 갱신청구권을 쓰겠다고 하는게 좋다
갱신청구권을 사용헤도 중간에 통보 후계약을 종료 할 수 있다.

그런데, 집주인이 갱신청구권 사용 계약서 작성도 귀칞으니 드냥 연락 안한걸로 하고 묵시적 갱신하자고 한다.
이런 경우 어떻게 하면 될까?
그냥 상대방과 묵시적 갱신하기로 한 내용만 남기면 된다.

서로 합의한 내용이고, 합의한 내용이 묵시적갱신을 준용한다는 내용이므로 법상 계약해지권등은 적용 가능하다

출처: 대한민국정책브리핑>개인종합자산관리계좌(ISA) 세제지원 확대 등 조세특례제한법, 소득세법 개정 추진 등 보도자료

2024.1.31일 정부가 배포한 보도 자료에 따르면, 비수도권 준공 후 미반양 주택 과세특례제도를 만든다고 한다.

이 제도 실행을 통해, 지방 미분양 주택 문제를 해결하겠다는 정부의 생각이다.

개인적으로는 아래와 같이 생각한다.

1. 대구등 지방미분양을 해결하기 위한 혜택으로는 너무 작다.

2. 세종, 대전, 천안등 선호 지방은 투자를 고려해 봐도 괜찮겠다.

3. 정부와 여당은 발표했음, 야당하고 논의해서 진행을 해라. 법개정은 너희들이 발표한다고 되는 건 아니다.

   =>그래서 빨라도, 2025년 부터 시행되지 않을까 싶고, 이 제도 시행을 앞두고 있기 때문에 지방아파트를 구매하고자 하는 사람도, 안사고 기다릴 거다.

한국 사람으로 자주 아파트 투자에 성공담을 듣는다.
그리고 나도 투자에 동참해야 하나 고민스럽다.
그러다 다시 정리를 하다보면 '아파트에 무리한 투자는 아니다' 란 결론을 얻는다.

개인적으로 아래와 같은 이유로 무리한 부동산 투자는 하지 않으려고 한다.

1. 과거에는 아파트가격이 많이 오른게 아니라 다른 자산이 안 올랐다.

   - 지금은 아파트만 안오른다.

2. 과거에는 부동산외에 다른 투자 수단이 없었다.

    - 해외주식투자는 막혀있었고, 국내주식투자는 박스피에, 대기업들이 기업분할을 남발했다.

3. 부동산 투자의 세금성 비용이 너무 많다.

    - 지금 아파트 가격은 왠만하면 6억이상이다. 취득세, 중개수수료등 고려하면 투자관련 비용이 너무 많다.

4. 과거 부동산 과열을 일으켰던 불법성 투자가 갈수록 어렵다.

   - 불법전매, 차명거래 등 과거 부동산 투자의 상승 동력을 일으켰던 거래들이 갈수록 어렵다.

5. 지나친 가계부채 및 dsr규제

   - 과거처럼 대출을 받아 무리하게 투자하기 어렵다.

6. 인구고령화와 저출산

   - 한국 평균연령 45세, 출산율 0.6

7. 금리가 내려가면, 다른 자산도 오른다.

전세계약을 할때, 임대인이 아닌 임대인의 배우자, 부모등 다른 사람이 대리인으로 나와 계약하자고 할때 어떻게 해야 할까?

솔직히 임차인의 선택지가 많지 않다.
이사까지 시간이 있다면 다행이지만, 그게 아닌 경우 임차인은 약자 처럼 느껴진다.
하지만 그래도 당당해야 한다.

잘못하면 전세금 통째로 잃고 거리로 나앉을 수도 있으니, 원칙대로 해야 한다.
그래야 법의 보호를 받을수 있다.

원칙은 아래와 같다.
1. 등기부 등본을 뗀다.
2. 임대인, 담보대출을 확인한다.
3. 집주인 명의, 신분증을 확인한다.
4. 대리인이 계약한다면
     대리인 신분증, 위임장(위임사항등 구체적 명시),      
     인감증명서응 확인한다.
5.계약서에 명시된 임대인 연락처로 통화한다.
6.통화를 녹음한다.

24.7월부터 스트레스 dsr2단계가 적용된다.

스트레스 DSR을 이야기 하기 전에 DSR을 먼자 알아야 한다.
DSR은 총부채 원리금 상환비율을 뜻한다.

정부는 이 비율을 은행은 40%, 2금융권은 50%이내로 하라고 한다.

예를들어 내가 5천만원을 12개월로 10%연이자로 빌렸고 내소득이 5500이라고 가정하자.
난 5천만원의 원금과 이자 5500만원을 납입해야 한다.
내 소득은 5500이고 내 연간 납입금액은 5500이니 5500/5500으로 내 dsr은 100%다.

이러면 난 대출을 못 이용한다.
그래서 정부는 1억까지는 DSR을 계산하지 않고 대출해줘도 된다고 한다.

그래서 난 1억은 은행에서 대출을 받았다.

그런데 내가 6억짜리 아파트를 사려고 하는데 난 4억만 현금이 있다.

내 소득은 5500만원이다.
어떻게 하면 될까?

대출개월을 20년 즉 240개월로 하면된다.
그러면 월 납입금액이 193만원이고
1년 납입금액은 2316만원로
dsr은 42%가 된다.

그렇게 2억까지 대출을 받을수 있게 된다.

우리나라의 아파트 가격이 높은 이유 중 하나는 정부가 주택가격을 지지하려고 하기 때문이다.

많은 국민이 전 재산이 주택이기 때문에 어쩔수 없다는 점은 이해한다.
미국도 마찬가지로 많은 국민의 은퇴자산이 금융자산이라 주가를 부양하고 있다.

하지만, 한국의 주택가격 부양이 지속 가능하진 않은 것 같다. 그 이유는 주택 가격 부양을 위해 주택 보유자 한테 너무 많은 혜택을 주고 있고, 그 혜택이 지속 불가능 하기때문이다.

그 중 한 혜택이 주택 연금이다.

우리나라는 55세가 넘어가면 주택연금을 신청할 수 있다.
주택가격별로 주택연금 수령액은 아래와 같다.

5억 72.8만원
6억 87.3만원
7억 101.9만원
8억 116.4만원
9억 131만원
10억 145.6만원
11억 160만원
12억 174.7만원

현재 한국인의 기대수명은 82.4세다.

한국 아파트의 전세가율(전세가/매매가)율은 66.3%라고 한다.
그리고 전월세 전환율은 5%수준이다.

즉 5억 아파트의 월세는 50000×66.3%×5%=137.5만원이다.

즉 정부는 5억 주택을 가지고 있는 사암한테 연금 72.8만원과 월세 137.5만원을 주는 거고
이 210.3만원을 평균 27.4년을 지원해준다.

누적금액으로 하면 69,048만원이다.

이름: 플라이크은평 or 테라타워
위치: 서울 은평 진관동 58-13(은평 롯데몰 북문쪽)
입주: 26년1월 예정
층수: 지하4~지상 20
용도: 업무 637실, 숙박 288실, 상업 119실

전망: 상업시설은 전망 안좋음,롯데몰도 활성화가 안됨
           숙박시설은 긍정적이나 개인이투자할 방법없음
           업무시설은 주변(지축, 삼성) 아파트형 공장 등 많아 부정적..