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한국 사람으로 자주 아파트 투자에 성공담을 듣는다.
그리고 나도 투자에 동참해야 하나 고민스럽다.
그러다 다시 정리를 하다보면 '아파트에 무리한 투자는 아니다' 란 결론을 얻는다.

개인적으로 아래와 같은 이유로 무리한 부동산 투자는 하지 않으려고 한다.

1. 과거에는 아파트가격이 많이 오른게 아니라 다른 자산이 안 올랐다.

   - 지금은 아파트만 안오른다.

2. 과거에는 부동산외에 다른 투자 수단이 없었다.

    - 해외주식투자는 막혀있었고, 국내주식투자는 박스피에, 대기업들이 기업분할을 남발했다.

3. 부동산 투자의 세금성 비용이 너무 많다.

    - 지금 아파트 가격은 왠만하면 6억이상이다. 취득세, 중개수수료등 고려하면 투자관련 비용이 너무 많다.

4. 과거 부동산 과열을 일으켰던 불법성 투자가 갈수록 어렵다.

   - 불법전매, 차명거래 등 과거 부동산 투자의 상승 동력을 일으켰던 거래들이 갈수록 어렵다.

5. 지나친 가계부채 및 dsr규제

   - 과거처럼 대출을 받아 무리하게 투자하기 어렵다.

6. 인구고령화와 저출산

   - 한국 평균연령 45세, 출산율 0.6

7. 금리가 내려가면, 다른 자산도 오른다.

2024.1.17 금융위원회 보도자료 ' [보도자료] 상생의 금융, 기회의 사다리 확대(네 번째, 민생 토론회)'를 보면, ISA계좌 한도 확대를 한다고 발표했다.

[보도자료]
 첫째, 국민 자산형성을 지원하기 위한 세제지원을 강화한다.......... 개인종합자산관리계좌(ISA)의 납입한도 및 배당·이자소득에 대한 비과세 한도를 상향1｣하고, 국내증시에 주로 투자하는 국내투자형 ISA2｣를 신설하여 금융소득종합과세 대상자도 가입을 허용한다

* 1｣ 납입한도: 연 2천만원, 총 1억원 → 연 4천만원, 총 2억원
비과세한도: 200만원/400만원(서민·농어민형) → 500만원/1천만원(서민·농어민형)

  2｣ 국내주식, 국내주식형펀드 등에 투자(기존 ISA와 중복 가입 불가, 1인 1계좌 원칙)하고, 금융소득종합과세 대상자의 경우 비과세 없이 분리과세 혜택(14%)만 부여

그 이후에 아무 진행경과 발표가 없다.

도대체 진행이 어떻게 되고 있는 것일까? 그걸 알려면, 이게 어떤 제도인지를 먼저 알아야 할 것 같다.

ISA 납입한도는 조세특례제한법에서 아래와 같이 명시하고 있다.

제91조의18(개인종합자산관리계좌에 대한 과세특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거주자가 제3항 각 호의 요건을 모두 갖춘 계좌(이하 이 조에서 “개인종합자산관리계좌”라 한다)에 가입하거나 계약기간을 연장하는 경우 해당 계좌에서 발생하는 이자소득과 배당소득(이하 이 조에서 “이자소득등”이라 한다)의 합계액에 대해서는 제2항에 따른 비과세 한도금액까지는 소득세를 부과하지 아니하며 ............

5. 총납입한도가 1억원(제91조의14에 따른 재형저축 또는 제91조의16에 따른 장기집합투자증권저축에 가입한 거주자는 재형저축 및 장기집합투자증권저축의 계약금액 총액을 뺀 금액으로 한다) 이하이고, 연간 납입한도가 다음의 계산식에 따른 금액일 것

2천만원 X [1 + 가입후경과년수[경과연수가 4년 이상인 경우는 4년으로 한다.]  ] -누적납입금액

즉, 개인종합자산관리계좌의 한도 증액은 정부에서 발표한다고 되는 건 아니다.

야당과 협의하여, 국회에서 법개정, 즉 위 산식을 수정해서, 통과를 해야 한도가 증액된다.

그런데, 22대 국회는 이제 시작이다.

참고로, 야당도 이 한도 증액을 원칙적으로 동의한다. 하지만, 문제는 정부에서 위 한도와 '25년도입 예정인금융투자소득세의 폐지를 추진한다' 를 병행해서 추진하려고 한다는 점이다.

대한민국 정책브리핑 '개인종합자산관리계좌(ISA) 세제지원 확대 등 조세특례제한법, 소득세법 개정 추진[2024.01.31]' 에서는 아래와 같이 국회와 협의하겠다고 했으나 공전중이다.

자산운용사별 ETF브랜드

KODEX 삼성자산운용
TIGER 미래에셋자산운용
ACE 한국투자자산운용
KBSTAR KB자산운용
KOSEF 키움자산운용
HANARO NH아문디자산운용
ARIRANG 한화자산운용
신한자산운용 SOL
하나자산운용 1Q
대신자산운용 대신343

해외ETF (H) (UH)
(H) 환율헷지함. 헷지비용 수수료에 반영되어 수익률에 영향을 미침
(UH) 환율헷지안함. 투자국의 화폐가치 변동이 수익에 영향을 미침

패시브, 액티브
패시브 ETF가 추종하는 지수의 평균 수익율 추종
액티브 적극적 자산운용으로 초과수익 추구

TR, PR
TR 분배금으로 재투자함
PR 분배금이 나올때마다 투자자에게 지급

합성, 합성외
합성 자산운용사가 직접 자산을 사지 않고 다른 회사의 스왑상품(펀드등) 구매
일반 자산운용사가 직접 실물형 자산 구매

전세계약을 할때, 임대인이 아닌 임대인의 배우자, 부모등 다른 사람이 대리인으로 나와 계약하자고 할때 어떻게 해야 할까?

솔직히 임차인의 선택지가 많지 않다.
이사까지 시간이 있다면 다행이지만, 그게 아닌 경우 임차인은 약자 처럼 느껴진다.
하지만 그래도 당당해야 한다.

잘못하면 전세금 통째로 잃고 거리로 나앉을 수도 있으니, 원칙대로 해야 한다.
그래야 법의 보호를 받을수 있다.

원칙은 아래와 같다.
1. 등기부 등본을 뗀다.
2. 임대인, 담보대출을 확인한다.
3. 집주인 명의, 신분증을 확인한다.
4. 대리인이 계약한다면
     대리인 신분증, 위임장(위임사항등 구체적 명시),      
     인감증명서응 확인한다.
5.계약서에 명시된 임대인 연락처로 통화한다.
6.통화를 녹음한다.

24.7월부터 스트레스 dsr2단계가 적용된다.

스트레스 DSR을 이야기 하기 전에 DSR을 먼자 알아야 한다.
DSR은 총부채 원리금 상환비율을 뜻한다.

정부는 이 비율을 은행은 40%, 2금융권은 50%이내로 하라고 한다.

예를들어 내가 5천만원을 12개월로 10%연이자로 빌렸고 내소득이 5500이라고 가정하자.
난 5천만원의 원금과 이자 5500만원을 납입해야 한다.
내 소득은 5500이고 내 연간 납입금액은 5500이니 5500/5500으로 내 dsr은 100%다.

이러면 난 대출을 못 이용한다.
그래서 정부는 1억까지는 DSR을 계산하지 않고 대출해줘도 된다고 한다.

그래서 난 1억은 은행에서 대출을 받았다.

그런데 내가 6억짜리 아파트를 사려고 하는데 난 4억만 현금이 있다.

내 소득은 5500만원이다.
어떻게 하면 될까?

대출개월을 20년 즉 240개월로 하면된다.
그러면 월 납입금액이 193만원이고
1년 납입금액은 2316만원로
dsr은 42%가 된다.

그렇게 2억까지 대출을 받을수 있게 된다.

우리나라의 아파트 가격이 높은 이유 중 하나는 정부가 주택가격을 지지하려고 하기 때문이다.

많은 국민이 전 재산이 주택이기 때문에 어쩔수 없다는 점은 이해한다.
미국도 마찬가지로 많은 국민의 은퇴자산이 금융자산이라 주가를 부양하고 있다.

하지만, 한국의 주택가격 부양이 지속 가능하진 않은 것 같다. 그 이유는 주택 가격 부양을 위해 주택 보유자 한테 너무 많은 혜택을 주고 있고, 그 혜택이 지속 불가능 하기때문이다.

그 중 한 혜택이 주택 연금이다.

우리나라는 55세가 넘어가면 주택연금을 신청할 수 있다.
주택가격별로 주택연금 수령액은 아래와 같다.

5억 72.8만원
6억 87.3만원
7억 101.9만원
8억 116.4만원
9억 131만원
10억 145.6만원
11억 160만원
12억 174.7만원

현재 한국인의 기대수명은 82.4세다.

한국 아파트의 전세가율(전세가/매매가)율은 66.3%라고 한다.
그리고 전월세 전환율은 5%수준이다.

즉 5억 아파트의 월세는 50000×66.3%×5%=137.5만원이다.

즉 정부는 5억 주택을 가지고 있는 사암한테 연금 72.8만원과 월세 137.5만원을 주는 거고
이 210.3만원을 평균 27.4년을 지원해준다.

누적금액으로 하면 69,048만원이다.

1. 상장방식: 스팩 합병(대신밸런스1호)
2. 정목코드: 217270
3. 공모가: 2,000원
4. 주간사: 대신증권
5. 발행주식수: 5584000
6. 발행일: 2015.03.26
7. 합병발표일: 2016.05.03
8. 합병상장예비심사청구 공개: 2016.05.09
    넵튠 매출100억, 영업이익 28억
8. 합병비율 1:105.544 ->1:92
7. 합병승인 주주총회: 2016.10.4
8.합병가결:2016.10.25


2. 스팩 상장일:

ai는 artificial intelivent이다.

ai는 다양한 분야에 적용되고 있다.
그중 B2C 분야에 적용되는 분야는 아래와 같다.

1. 소셜형 인공지능
2. 대화형 인공지능
3. 음성형인공지능
4. 이미지인공지능

개인적으로
투자형인공지능
건강형인공지능
교육형인공지능
등등이 나왔으면 하지만 시간이 걸릴것 같다

SK이노베이션과 SK E&S의 합병설이 나왔다.
최초 보도는 조선일보에서 나온 것 같다.
조선일보나 다른 매체에 보도자료에서는
SK온 구하기다, 100조기업이 나올거다 등등 이야기를 하지만,
내가 보기에는 오너의 횡포고, 또 다른 한국증시의 저평가 요인이다.
그렇게 생각하는 이유는 아래와 같다.

1.SK는 SK이노베이션 지분 36.2%를 가지고 있다.

2. SK온은 sk이노베이션에서 2021년 10월 1일 물적분할되었다.

3. SK온 분할당시 SK이노베이션의 주가는 25만원/주 수준으로 시가총액은 25조원 수준이었다.

4. SK온은 물적분할 후 상장을 계획했고, SK이노베이션은 주주가치 훼손우려에 주가가 하락해 23.1월 15만원 수준까지 하락했다.

5. 그 와중에 LG엔솔의 인력 빼가기 등으로 소송까지 했고 LG엔솔에게 배상금 2조원을 지급하기로 했다.

6. 최근에는 SK온의 무리한 설비투자 및 전기차 시장의 성장 정체로 SK온의 재무상태가 안좋아졌고, 그에 따라 SK온을 소유한 SK이노베이션의 신용등급도 BB+ 로 하락 했고, 주가도 24.5월 10만원/주까지 하락했다.

7. 이 시점에 SK가 SK이노베이션과 지분 90%를 가진 자회사 SK E&S를 합병한다고 기사를 흘렸다

8. Sk이노베이션은 상장사로 상장사는 합병시 주가로 가치를 산정해서 11조 정도 평가가치가 있고, 비상장사는 자산가치로 평가해서 SK E&S도 11조 정도   평가가 될것 같고 그러면 둘은 1대1 비율로 합병되어 22조 회사가 될거다.

9. 이렇게되면 SK는 합병회사 지분 63.1%( 36.2 + 90 )÷2 )를 보유하게 된다.

10. 이후 SK는 (주)SK와 합병회사를 다시 합병해서 100%자회사를 만들거다.

자사주에 신주를 발행하지 않도록 하고,

5%이상 자사주 보유시 공시 의무를 강화하라고 하면,

기업들은 자사주 보유규모를 줄이려고 할 것이다.

줄이는 방법은

1. 자사주 소각

2. 자사주 매도

2가지 방법 밖에 없을 것 같다.

대주주 지분율이 높은 회사는 자사주 매도를 할 수도 있긴 하겠지만,

대주주 지분율이 20% 미만일 경우 자사주 매도시

주식 유통물량대비 본인지분이 약해

향후 공격적 M&A대상이 될 수 있다.

따라서, 중장기적으로 매도 보다는 소각을 진행할 것 같다.

당연히, 소각을 하면, 주가에 긍정적일 거다.

이런 대주주 지분율이 낮고, 자사주 비율이 높은 회사를 아래와 같이 정리해 봤다.