인베스트

전세 만기 3개월 전이다.

전세 연장을 원하지만, 2년 거주 계획은 없다. 6개월만 거주하다 자녀학년말 겨울방학에 다른 지역으로 이사할 계획이다.

그래서 묵시적갱신을 원한다.

그런데 임대인한테 연락이 왔다.
계속거주할지 묻는다.

이런 경우 갱신하겠다고 단순히 답하면 6개월 후 이사를 못하고 2년을 거주하게 될 수도 있다.
그래서 오히려 갱신청구권을 쓰겠다고 하는게 좋다
갱신청구권을 사용헤도 중간에 통보 후계약을 종료 할 수 있다.

그런데, 집주인이 갱신청구권 사용 계약서 작성도 귀칞으니 드냥 연락 안한걸로 하고 묵시적 갱신하자고 한다.
이런 경우 어떻게 하면 될까?
그냥 상대방과 묵시적 갱신하기로 한 내용만 남기면 된다.

서로 합의한 내용이고, 합의한 내용이 묵시적갱신을 준용한다는 내용이므로 법상 계약해지권등은 적용 가능하다

연금계좌로 해외 ETF를 보유하고 있다.

연금계좌로 해외ETF 보유시, 다른계좌로 보유하는 것보다 세금 혜택이 크다.

그래서 계속 연금계좌 보유비중을 늘리려고 한다.

아래는 현재 보유를 고려하고 있는 포트 폴리오다.

출처: 대한민국정책브리핑>개인종합자산관리계좌(ISA) 세제지원 확대 등 조세특례제한법, 소득세법 개정 추진 등 보도자료

2024.1.31일 정부가 배포한 보도 자료에 따르면, 비수도권 준공 후 미반양 주택 과세특례제도를 만든다고 한다.

이 제도 실행을 통해, 지방 미분양 주택 문제를 해결하겠다는 정부의 생각이다.

개인적으로는 아래와 같이 생각한다.

1. 대구등 지방미분양을 해결하기 위한 혜택으로는 너무 작다.

2. 세종, 대전, 천안등 선호 지방은 투자를 고려해 봐도 괜찮겠다.

3. 정부와 여당은 발표했음, 야당하고 논의해서 진행을 해라. 법개정은 너희들이 발표한다고 되는 건 아니다.

   =>그래서 빨라도, 2025년 부터 시행되지 않을까 싶고, 이 제도 시행을 앞두고 있기 때문에 지방아파트를 구매하고자 하는 사람도, 안사고 기다릴 거다.

한국 사람으로 자주 아파트 투자에 성공담을 듣는다.
그리고 나도 투자에 동참해야 하나 고민스럽다.
그러다 다시 정리를 하다보면 '아파트에 무리한 투자는 아니다' 란 결론을 얻는다.

개인적으로 아래와 같은 이유로 무리한 부동산 투자는 하지 않으려고 한다.

1. 과거에는 아파트가격이 많이 오른게 아니라 다른 자산이 안 올랐다.

   - 지금은 아파트만 안오른다.

2. 과거에는 부동산외에 다른 투자 수단이 없었다.

    - 해외주식투자는 막혀있었고, 국내주식투자는 박스피에, 대기업들이 기업분할을 남발했다.

3. 부동산 투자의 세금성 비용이 너무 많다.

    - 지금 아파트 가격은 왠만하면 6억이상이다. 취득세, 중개수수료등 고려하면 투자관련 비용이 너무 많다.

4. 과거 부동산 과열을 일으켰던 불법성 투자가 갈수록 어렵다.

   - 불법전매, 차명거래 등 과거 부동산 투자의 상승 동력을 일으켰던 거래들이 갈수록 어렵다.

5. 지나친 가계부채 및 dsr규제

   - 과거처럼 대출을 받아 무리하게 투자하기 어렵다.

6. 인구고령화와 저출산

   - 한국 평균연령 45세, 출산율 0.6

7. 금리가 내려가면, 다른 자산도 오른다.

2024.1.17 금융위원회 보도자료 ' [보도자료] 상생의 금융, 기회의 사다리 확대(네 번째, 민생 토론회)'를 보면, ISA계좌 한도 확대를 한다고 발표했다.

[보도자료]
 첫째, 국민 자산형성을 지원하기 위한 세제지원을 강화한다.......... 개인종합자산관리계좌(ISA)의 납입한도 및 배당·이자소득에 대한 비과세 한도를 상향1｣하고, 국내증시에 주로 투자하는 국내투자형 ISA2｣를 신설하여 금융소득종합과세 대상자도 가입을 허용한다

* 1｣ 납입한도: 연 2천만원, 총 1억원 → 연 4천만원, 총 2억원
비과세한도: 200만원/400만원(서민·농어민형) → 500만원/1천만원(서민·농어민형)

  2｣ 국내주식, 국내주식형펀드 등에 투자(기존 ISA와 중복 가입 불가, 1인 1계좌 원칙)하고, 금융소득종합과세 대상자의 경우 비과세 없이 분리과세 혜택(14%)만 부여

그 이후에 아무 진행경과 발표가 없다.

도대체 진행이 어떻게 되고 있는 것일까? 그걸 알려면, 이게 어떤 제도인지를 먼저 알아야 할 것 같다.

ISA 납입한도는 조세특례제한법에서 아래와 같이 명시하고 있다.

제91조의18(개인종합자산관리계좌에 대한 과세특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거주자가 제3항 각 호의 요건을 모두 갖춘 계좌(이하 이 조에서 “개인종합자산관리계좌”라 한다)에 가입하거나 계약기간을 연장하는 경우 해당 계좌에서 발생하는 이자소득과 배당소득(이하 이 조에서 “이자소득등”이라 한다)의 합계액에 대해서는 제2항에 따른 비과세 한도금액까지는 소득세를 부과하지 아니하며 ............

5. 총납입한도가 1억원(제91조의14에 따른 재형저축 또는 제91조의16에 따른 장기집합투자증권저축에 가입한 거주자는 재형저축 및 장기집합투자증권저축의 계약금액 총액을 뺀 금액으로 한다) 이하이고, 연간 납입한도가 다음의 계산식에 따른 금액일 것

2천만원 X [1 + 가입후경과년수[경과연수가 4년 이상인 경우는 4년으로 한다.]  ] -누적납입금액

즉, 개인종합자산관리계좌의 한도 증액은 정부에서 발표한다고 되는 건 아니다.

야당과 협의하여, 국회에서 법개정, 즉 위 산식을 수정해서, 통과를 해야 한도가 증액된다.

그런데, 22대 국회는 이제 시작이다.

참고로, 야당도 이 한도 증액을 원칙적으로 동의한다. 하지만, 문제는 정부에서 위 한도와 '25년도입 예정인금융투자소득세의 폐지를 추진한다' 를 병행해서 추진하려고 한다는 점이다.

대한민국 정책브리핑 '개인종합자산관리계좌(ISA) 세제지원 확대 등 조세특례제한법, 소득세법 개정 추진[2024.01.31]' 에서는 아래와 같이 국회와 협의하겠다고 했으나 공전중이다.

자산운용사별 ETF브랜드

KODEX 삼성자산운용
TIGER 미래에셋자산운용
ACE 한국투자자산운용
KBSTAR KB자산운용
KOSEF 키움자산운용
HANARO NH아문디자산운용
ARIRANG 한화자산운용
신한자산운용 SOL
하나자산운용 1Q
대신자산운용 대신343

해외ETF (H) (UH)
(H) 환율헷지함. 헷지비용 수수료에 반영되어 수익률에 영향을 미침
(UH) 환율헷지안함. 투자국의 화폐가치 변동이 수익에 영향을 미침

패시브, 액티브
패시브 ETF가 추종하는 지수의 평균 수익율 추종
액티브 적극적 자산운용으로 초과수익 추구

TR, PR
TR 분배금으로 재투자함
PR 분배금이 나올때마다 투자자에게 지급

합성, 합성외
합성 자산운용사가 직접 자산을 사지 않고 다른 회사의 스왑상품(펀드등) 구매
일반 자산운용사가 직접 실물형 자산 구매

전세계약을 할때, 임대인이 아닌 임대인의 배우자, 부모등 다른 사람이 대리인으로 나와 계약하자고 할때 어떻게 해야 할까?

솔직히 임차인의 선택지가 많지 않다.
이사까지 시간이 있다면 다행이지만, 그게 아닌 경우 임차인은 약자 처럼 느껴진다.
하지만 그래도 당당해야 한다.

잘못하면 전세금 통째로 잃고 거리로 나앉을 수도 있으니, 원칙대로 해야 한다.
그래야 법의 보호를 받을수 있다.

원칙은 아래와 같다.
1. 등기부 등본을 뗀다.
2. 임대인, 담보대출을 확인한다.
3. 집주인 명의, 신분증을 확인한다.
4. 대리인이 계약한다면
     대리인 신분증, 위임장(위임사항등 구체적 명시),      
     인감증명서응 확인한다.
5.계약서에 명시된 임대인 연락처로 통화한다.
6.통화를 녹음한다.

24.7월부터 스트레스 dsr2단계가 적용된다.

스트레스 DSR을 이야기 하기 전에 DSR을 먼자 알아야 한다.
DSR은 총부채 원리금 상환비율을 뜻한다.

정부는 이 비율을 은행은 40%, 2금융권은 50%이내로 하라고 한다.

예를들어 내가 5천만원을 12개월로 10%연이자로 빌렸고 내소득이 5500이라고 가정하자.
난 5천만원의 원금과 이자 5500만원을 납입해야 한다.
내 소득은 5500이고 내 연간 납입금액은 5500이니 5500/5500으로 내 dsr은 100%다.

이러면 난 대출을 못 이용한다.
그래서 정부는 1억까지는 DSR을 계산하지 않고 대출해줘도 된다고 한다.

그래서 난 1억은 은행에서 대출을 받았다.

그런데 내가 6억짜리 아파트를 사려고 하는데 난 4억만 현금이 있다.

내 소득은 5500만원이다.
어떻게 하면 될까?

대출개월을 20년 즉 240개월로 하면된다.
그러면 월 납입금액이 193만원이고
1년 납입금액은 2316만원로
dsr은 42%가 된다.

그렇게 2억까지 대출을 받을수 있게 된다.

우리나라의 아파트 가격이 높은 이유 중 하나는 정부가 주택가격을 지지하려고 하기 때문이다.

많은 국민이 전 재산이 주택이기 때문에 어쩔수 없다는 점은 이해한다.
미국도 마찬가지로 많은 국민의 은퇴자산이 금융자산이라 주가를 부양하고 있다.

하지만, 한국의 주택가격 부양이 지속 가능하진 않은 것 같다. 그 이유는 주택 가격 부양을 위해 주택 보유자 한테 너무 많은 혜택을 주고 있고, 그 혜택이 지속 불가능 하기때문이다.

그 중 한 혜택이 주택 연금이다.

우리나라는 55세가 넘어가면 주택연금을 신청할 수 있다.
주택가격별로 주택연금 수령액은 아래와 같다.

5억 72.8만원
6억 87.3만원
7억 101.9만원
8억 116.4만원
9억 131만원
10억 145.6만원
11억 160만원
12억 174.7만원

현재 한국인의 기대수명은 82.4세다.

한국 아파트의 전세가율(전세가/매매가)율은 66.3%라고 한다.
그리고 전월세 전환율은 5%수준이다.

즉 5억 아파트의 월세는 50000×66.3%×5%=137.5만원이다.

즉 정부는 5억 주택을 가지고 있는 사암한테 연금 72.8만원과 월세 137.5만원을 주는 거고
이 210.3만원을 평균 27.4년을 지원해준다.

누적금액으로 하면 69,048만원이다.